Abg. Irma
Giovanny Llaja Cueva[i]
I.-
INTRODUCCIÓN
El presente trabajo está avocado al estudio del
procedimiento registral, un procedimiento sui
generis, que tiene como finalidad ser ese pilar del Sistema Registral, el
cual a su vez tiene como una de sus finalidades la de establecer una prueba a
la propiedad, o a un derecho; según sea el caso. Pero que involucra una
finalidad abstracta: brindar seguridad jurídica con justicia.
Podemos decir que el procedimiento registral tiene
como fundamento en sí mismo a la calificación, que significa, en términos de la
Real Academia,[1]
apreciar o determinar las calidades o circunstancias de una persona o cosa.
Este procedimiento la realiza
el Registrador Público, la cual es una actividad administrativa, que si bien
contiene una labor jurídica, es un trabajo de evaluación técnico y formal de la
documentación que en vía del procedimiento registral se eleva a las manos del
Registrador Público, entonces lo que se pretende lograr en dentro de este
procedimiento es determinar la legalidad formal de los títulos que pretenden
acceder al registro, de ser confirmada esta situación se procederá naturalmente
con la inscripción del acto materia de rogatoria.
Se menciona en la doctrina que la labor que cumple
el Registrador es una labor técnica porque se desarrolla un examen técnico y
jurídico, la cual limita la labor del registrador a efectuar una evaluación
abstracta de la legalidad del acto o contrato, tal y conforme éste aparece en
el documento.[2]
En este sentido se debe entender que la naturaleza
de la calificación registral es limitada, la cual se impone por la necesidad de
exigir el documento fehaciente y por ende se entiende, al parecer de Gunther
Gonzales Barrón “que los alcances de la
calificación registral, por los propios presupuestos técnicos que la sustentan,
es y será siempre reducida”. [3]
Los alcances de la calificación están contemplados
en el artículo 2011º del Código Civil, entonces el problema es: ¿será la
característica del procedimiento registral ser un procedimiento meramente
administrativo? O por lo contrario ¿será un procedimiento jurídico?
Al respecto en el presente trabajo analizaré la
doctrina y la normatividad al respecto.
II.-
DESARROLLO
2.1.- NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El artículo 1 del Reglamento General de los
Registros Públicos señala que “El procedimiento registral es especial, de
naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No
cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni
oposición a la inscripción”. Los aspectos relevantes de esta definición son: La
naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, que el procedimiento
registral es especial y, por tanto, no está sometido a las normas que formulan
el procedimiento administrativo general, no obstante ello, tales normas
administrativas son de aplicación supletoria al procedimiento registral, que la
relación procedimental es exclusiva y excluyente entre el Registrador y el
solicitante de la inscripción, por lo que no sólo resulta impertinente la
participación de un tercero que se oponga a la inscripción rogada, sino que
ningún apersonamiento distinto, aun coadyuvante, resulta procedente.
2.2.- CARACTERÍSTICAS
DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El procedimiento registral está basado en la
existencia de un documento público, por lo que toda la realidad que tiene el
registrador en sus manos está circunscrita al papel, y fuera de ello no hay
nada más que buscar. Si la frase trillada en el proceso judicial dice: "lo
que no está en el expediente no es de este mundo"; en el ámbito registral
la limitación es mucho mayor: "lo que no está en el documento público no
es de este mundo". Esta situación conlleva que el procedimiento registral
sea de carácter tan especial con respecto a los otros procedimientos administrativos,
de los que se diferencia nítidamente.
En la doctrina se encuentran algunas diferencias
saltantes que vale la pena resaltar respecto del procedimiento
registral-administrativo y el puro-administrativo:
- En el registral no hay libertad de prueba[4], pues el registrador solamente accede a la petición del usuario cuando el acto está documentado en la forma prevista por la ley[5]. Por el contrario, en el administrativo puro se puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista esa limitación.[6] Es correcto decir, entonces, que la titulación pública es el presupuesto de este tipo de procedimiento[7].
- En el procedimiento registral no opera el principio de libre valoración de la prueba[8] mediante un juicio razonado, pues en él simplemente debe cumplirse con el documento público requerido. Hay aquí una rigidez probatoria absoluta o una tasación de la prueba, por lo que no se admite sustitutos o subsidiarios a la prueba documental, o incluso no se acepta que se le rechace a pesar de existir evidencias incontrastables en contra del documento. Esa es la razón, por ejemplo, que un título pueda inscribirse sin problemas a pesar que uno de los contratantes afirme fundadamente que su firma es falsificada, ya que en este caso se privilegia exclusivamente la prueba documental pública por sobre cualquier otro medio de prueba, excepto que el usuario presente su solicitud de bloqueo por presunta falsificación de documentos. En cambio, en el procedimiento administrativo normalmente se puede apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a criterios inflexibles.[9]
- En el procedimiento registral no hay impulso oficioso, por lo que toda inscripción requiere la rogación o instancia de parte interesada.[10]
- En cambio, un gran porcentaje de los procedimientos administrativos pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego el interés público.[11] La diferencia se sustenta en que el documento contiene un acto jurídico privado que pertenece a la esfera de los particulares que intervienen en él; por tanto, solo a ellos, o a sus representantes voluntarios o legales, les corresponde llevar a cabo la instancia de registración.
- En el registral no hay citación a los terceros que puedan afectarse con el acto. La razón de ello es muy simple: si existe un documento público entonces se reputa que el acto consta en forma fehaciente y, por tanto, los reclamos de los terceros solo pueden ventilarse después de la inscripción. Aquí opera un adagio similar al "solve et repete", esto es: “primero se inscribe y luego se reclama". Sin embargo, en el administrativo puro sí caben oposiciones o reclamaciones mientras dura el trámite si existe el riesgo de afectar a terceros.[12]
2.3.- FINALIDAD
DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
La
finalidad del procedimiento registral es la inscripción del título en el
registro, y se inicia con la presentación de éste en la Oficina del Diario.
En el Texto Único Ordenado
del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Res.
079-2005-SUNARP-SN, se establece los pasos del procedimiento de inscripción,
desde la presentación del título en el diario, hasta inscripción del mismo,
asimismo establece los presupuestos y requisitos para interpone los recursos
impugnatorios respectivos, a las calificaciones negativas como la
Reconsideración y la Apelación, a las decisiones en primera instancia de los
Registradores Públicos y abogados certificadores en materia de publicidad
registral, los que serán resueltos en segunda y última instancia por el Tribunal
Registral.
2.4.- EL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El inicio del procedimiento registral se produce
con la solicitud de inscripción del título a través de un formato de
inscripción o formulario, el mismo que se distribuye gratuitamente en las
oficinas registrales. Dicho formulario debe ir acompañado del documento que
contenga el derecho respectivo. El documento idóneo a efectos de producir la
inscripción, es el instrumento público, sin perjuicio de las inscripciones que
tienen como sustento instrumentos privados.
Por tanto, podremos presentar ante el registro
escritura pública, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de
los registros civiles, o copias certificadas por notario, etc.
El presentante del título es quien presenta el
título en el registro, y puede ser un tercero o cualquiera de los otorgantes
del acto inscribible. En la práctica no hay limitaciones para constituirse como
presentante de un título, bastando para ello presentar la documentación necesaria
y pagar el derecho de calificación respectivo. Sin perjuicio de la presentación
cautiva contemplada en el Decreto Legislativo Nº 1049.
La presentación de los títulos al Registro se
realiza específicamente en el área o sección de caja los mismos que están
ubicados en cada una de las 58 oficinas registrales que tienen los Registros
Públicos.
El Procedimiento Registral se inicia a solicitud de
parte interesada y debe formalizarse a través del formulario de solicitud de
inscripción, al cual se le debe adjuntar la documentación respectiva.
El formato de solicitud de inscripción debe
contener como mínimo la siguiente información:
1.- Nombre y documento de identidad del presentante
del título. En caso actuar a nombre de tercero, sea persona natural o jurídica
se deberá dejar constancia;
2.- Naturaleza del documento o documentos
presentados, sean éstos públicos o privados, con indicación de la fecha, cargo
y nombre del notario o funcionario que autorice o autentique;
3.- Actos o derechos cuya inscripción se solicita
y, en su caso, de los que el presentante formule reserva de conformidad con lo
señalado en el artículo III del Título Preliminar. Lo que significa por
ejemplo, que si una Escritura Pública contiene la transferencia de la propiedad
de diez inmuebles, el usuario o presentante del titulo, puede solicitar la
inscripción de la transferencia de un solo inmueble y desistirse de la
inscripción en forma parcial de las restantes nueve transferencias, para lo
cual deberá indicar dicha reserva en el mismo formulario de solicitud de
inscripción.
4.- Nombre, denominación o razón social, según
corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o
derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada;
5.- Partida Registral, de existir ésta, con
indicación según corresponda, del número de tomo y folio, de la ficha o de la
partida electrónica, con excepción del Registro de Propiedad Vehicular, en cuyo
caso, se indicará en número de Placa de Rodaje o de serie y motor, según
corresponda;
6.- Indicación del Registro (Inmueble, Mueble,
Naturales o Jurídicas) ante el que se solicita la inscripción del Título;
7.- Firma y Domicilio del Solicitante (Presentante
del Título);
8.- Adjuntar copia simple del DNI del presentante.
2.4.1.-
Vigencia del asiento de presentación:
De acuerdo al artículo 25 del RGRP, el asiento de
presentación de un título tiene, en principio, una vigencia de 35 días hábiles.
No obstante ello, dicho plazo puede ser prorrogado en forma automática por 25
días adicionales para los efectos de subsanar observaciones, pago de mayor
derecho o para que el área de catastro emita el informe técnico respectivo en
los casos previstos en la Resolución No 296-2004-SUNARP/SN.[13]
También se contempla la prórroga de oficio de hasta
60 días adicionales al plazo ordinario, se produce como lo indica el Reglamento
General, es decir, por causas objetivas y extraordinarias. Incluso la prórroga
por apelación y subsanaciones fijadas por el Tribunal Registral.
2.4.2. Conclusión del procedimiento registral
El curso natural del procedimiento registral
debería, bajo ciertas condiciones de formalidad, llevar a la consiguiente
inscripción del título en el registro, sin embargo no todos los títulos
presentados lograrán obtener una posición registral, pues muchas veces no
poseen vocación registral y en otros casos adolecen de defectos que no se
subsana en el plazo legal previsto, entre otras causas previstas en la ley.
De acuerdo al artículo 2 del RGRP, el procedimiento
registral termina con:
a) La inscripción;
b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del
asiento de presentación;
c) La aceptación del desistimiento total de la
rogatoria.
2.4.3. Medios Impugnatorios en el Procedimiento
Registral
Como cuestiones generales
podemos decir que frente a la inscripción no cabe la interposición de ningún
medio impugnatorio, siendo que ante la ocurrencia de una inscripción ilegal la
única forma defensa es recurrir al Poder Judicial.
Los títulos son
calificados en primera instancia por el registrador y, ante lo resuelto por él
se puede recurrir ante la segunda instancia administrativa: el Tribunal
Registral. Se recurre a los medios impugnatorios frente a liquidaciones,
observaciones y tachas, así como también frente a denegatoria de publicidad
registral por parte de los registradores y abogados certificadores.
A) El Recurso
de Reconsideración
Este es un recurso
opcional y se emplea para todos los procedimientos administrativos. Se
interpone ante el mismo Registrador y el término de interposición es de 15 días
y será resuelto en el plazo máximo de 30 días. Transcurridos los 30 días sin
mediar Resolución, el interesado podrá considerar aceptado el recurso (opera el
silencio administrativo positivo).
Este recurso no requiere
de mayor formalidad; en ese sentido no es necesario que un abogado suscriba el
recurso, siendo suficiente un escrito firmado por el interesado.
B) El Recurso
de Apelación
Se interpone frente a las
decisiones de los Registradores (liquidaciones, observaciones y tachas),
también contra las decisiones de registradores y abogados certificadores
respecto a solicitud de Certificados.
Se interpone ante el
Registrador que calificó el título vía Oficina de Trámite Documentario.
Los plazos a considerar a
efectos de presentar el recurso son:
1) En el procedimiento
registral; dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación.
2) En caso de denegatoria
de otorgamiento de certificados registrales; dentro de los 15 días hábiles
siguientes que se entiende notificada la decisión del Registrador o abogado
certificador.
Los requisitos de
admisibilidad de acuerdo al artículo 145º del RGRP son:
a) Indicación del
registrador ante quien se interpone el recurso.
b) Nombre, datos de
identidad y domicilio del recurrente o de su representante.
c) La decisión respecto
de la cual se recurre y el número del título.
d) Fundamentos de la
impugnación.
e) Lugar, fecha y firma.
f) Autorización de
abogado, salvo que el apelante fuese notario.
III.-
CONCLUSIONES
El procedimiento registral tiene como principal
característica la de ser un procedimiento especial, es decir si bien como
conclusión se entiende que no es un procedimiento meramente administrativo, el
registrador en el ejercicio de sus funciones no se encuentra investido del
poder de decidir sobre las situaciones jurídicas ya consolidadas, pero sí tiene
la facultad de verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o
contrato, así como la formalidad del título en el que éste consta y la de los
demás documentos presentados.
El procedimiento
registral tiene como una de sus principales funciones la de, finalmente,
publicitar los derechos que ante él se logren registral. Una decisión registral de segunda instancia resume
esta idea: "Sobre el particular debe recordarse que la función del
Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad
jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley
requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la
presunción de exactitud de las inscripciones". [14]
Como uno de las conclusiones también podíamos decir
que si bien el Registrador lleva a cabo este tipo de estudio, análisis y
procede a la inscripción no es un meramente espectador de lo que sucede,
entonces si bien no tiene facultad de decisión, al igual que los jueces, será
con su decisión que se materializa en el asiento registral, cuando a partir de
allí de esta manera comienza a publicitarse el derecho que contiene el título material incorporado en el título
formal materia de rogatoria.
IV.- BIBLIOGRAFÍA
ÁLVAREZ
CAPEROCHIPI, José Antonio. “Derecho
Inmobiliario Registral”. Editorial Comares. 1era. Edición. Granada 2006.
GONZALES
BARRÓN, Gunther Hernán. “Tratado
Derecho Registral Inmobiliario”. Editorial Jurista Editores E.I.R.L. 2da.
Edición. Lima 2004.
GONZALES
BARRÓN, Gunther Hernán. “La Nueva
Doctrina del Derecho Registral”. Editorial Jurista Editores E.I.R.L. 1era.
Edición. Lima, Enero 2010.
GONZALES
BARRÓN, Gunther Hernán. “El Nuevo
Derecho Registral”, Editorial Jurista Editores E.I.R.L. 1era. Edición. Lima,
2010.
HUERTA
AYALA, Oscar Alberto. “Instituciones
de Derecho Registral e Inmobiliario”. Editorial Soluciones Gráficas. 1era.
Edición. Lima, Diciembre 2011.
PAU PEDRON,
Antonio. “La convergencia de los
sistemas registrales en Europa”. Editorial CRPME, Madrid 2004.
PEÑA
BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. “Derechos
Reales”. Derecho Hipotecario. Tomo II.
Diccionario de la Lengua Española –
Real Academia Española. Vigésima primera edición. ESPASA Madrid 1992
[1] Diccionario de la Lengua Española –
Real Academia Española. Vigésima primera edición. ESPASA Madrid 1992.
[2] En el sistema alemán, por
ejemplo, el control de la legalidad tiene dos límites que a veces no son muy
conocidos en nuestro medio: a) las meras dudas respecto a si la inscripción
haría inexacto el registro, no puede impedir la inscripción, salvo cuando ello
se infiera fundadamente de los documentos aportados o hechos patentes o
judicialmente notorios; b) los conceptos jurídicos generales como “buena fe” o
“contrario a las buenas costumbre” o “abusividad” no son valorables por el
Registro. PAU PEDRON, Antonio. La convergencia de los sistemas registrales en
Europa, CRPME, Madrid 2004, pág. 61-63.
[3]
GONZALES BARRON, Gunther. El Nuevo Derecho Registral, Jurista Ed. Lima 2010,
pág. 45.
[4] La jurisprudencia
registral ha tenido oportunidad de pronunciarse expresamente sobre este tema:
"De acuerdo al procedimiento registral, no puede otorgarse al registrador
las facultades propiamente jurisdiccionales respecto a la libre valoración del
medio probatorio de un documento, dado que el título para efectos de
inscripción debe, por sí solo o con otros complementarios, hacer fe del derecho
que se pretende registrar" (Resolución No. 016-99-ORLC/TR de 28 de enero
de 1999).
[5] Artículo 2010º del Código
Civil.
[6] Artículos 163º.1) y 166º Ley 27444.
[7] ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José
Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Comares. Granada 2006. Pág. 73:
"La exigencia de forma pública de la titulación facilita la labor del
registrador, y le libera de la confección misma de los actos jurídicos. En
particular, la actuación notarial y su inmediatividad y cercanía a la realidad
del tráfico inmobiliaria, realiza 'una importante labor preparatoria y
complementaria de la inscripción registral.
[8] -La rigidez se manifiesta
en que la prueba es básicamente documental; la calificación ha de realizarse
por lo que resulte de los mulos y de los asientos. No cabe que hechos o
circunstancias que hayan de constar, conforme a ley, en determinado tipo de
documento puedan ser acreditados de otro modo (...). No cabe, tampoco, discutir
la fuerza probatoria de un documento legal mente suficiente. No cabe acudir a
otras pruebas que no sean las presentadas»: PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel.
Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo II. Pág. 467-468.
[9]
Artículo 6.1 Ley 27444.
[10]
Artículo 2011 del Código Civil.
[11]
Artículo 103 de la Ley 27444.
[12]
Artículos 51.2 y 60 de la Ley
27444
[13] La Resolución Nº 296-2004-SUNARP-SN señala lo siguiente: Considerando
que, en la primera parte del primer párrafo del artículo 9º del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución Nº
540-2003-SUNARP/SN y modificado por Resolución Nº 215-2004-SUNARP/SN, se
establece como regla general que los títulos en virtud de los cuales se
solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un
predio al registro o su modificación física, se inscribirán previo informe
técnico del área de Catastro.
[14]
Resolución No. 512 -2009 -SUNARP- TR- L de 24 de abril de 2009; 6° considerando
[i] ABOGADA, con estudios en la Facultad de Derecho y
Ciencias Políticas de la Universidad Privada Antenor Orrego - Trujillo, egresada con honores de la
Promoción XXV Orlando Gonzales Nieves – Año 2008, al haber obtenido el Segundo
Puesto en rendimiento académico. Actualmente cursa la Maestría en
Derecho Registral y Notarial por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega.
Lima.
Labora en la SUNARP – Zona
Registral Nº III – Sede Moyobamba, desde el año 2008 hasta la actualidad.
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